Вы или продавец должны были известить застройщика о переуступке прав
Вы или продавец должны были известить застройщика о переуступке прав требований по договору долевого участия — ДДУ. Скорее всего, если девелопер отправил односторонний передаточный акт первому дольщику, он не знал об изменении сторон в договоре.
По закону застройщик действовал добросовестно: он считал первого дольщика стороной ДДУ, поэтому пригласил его на приемку квартиры. А когда тот не пришел, составил односторонний акт и перестал отвечать за любой риск, связанный со случайным повреждением или уничтожением недвижимости.
Чтобы зарегистрировать недвижимость на себя, вам нужно уведомить застройщика о переуступке по ДДУ и попросить провести новую передачу квартиры. Если он откажется или проигнорирует требование, придется обращаться в суд, чтобы обязать застройщика передать квартиру по акту.
Как действует уведомление застройщика при переуступке по ДДУ
Вы обязаны уведомить застройщика о переуступке требования по ДДУ после регистрации договора в Росреестре. Если этого не сделать, на вас перейдет риск неблагоприятных последствий. Например, если случится затопление или замыкание проводки, застройщик уже не будет за это отвечать .
В ДДУ бывает условие об обязательном согласии застройщика на переуступку. Но вы пишете, что купили договор на торгах, — предположу, что первого дольщика признали банкротом. Тогда согласие застройщика на переуступку не нужно . Но уведомить его об изменениях все равно нужно.
Если сделка по закону требует государственной регистрации, договор об уступке права требования по такой сделке тоже должен быть зарегистрирован. Только тогда его считают заключенным для третьих лиц .
Застройщик отправил передаточный акт в 2023 году, а вы зарегистрировали договор год спустя. Значит, когда подписывали акт, застройщик законно считал первого дольщика стороной ДДУ.
Передаточный акт не только подтверждает, что застройщик исполнил обязательства по договору, но и фиксирует состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. После того как подписали акт, к новому владельцу переходит любой риск, связанный со случайным повреждением недвижимости или ее полным уничтожением, и обязанность платить за помещение и коммунальные услуги .
Если до регистрации договора цессии с жильем что-то произошло, вам будет трудно получить компенсацию. Также придется уплатить накопившийся долг по ЖКУ.